Jamais aussi peu de nouveaux crédits hypothécaires: quel impact sur le marché de l'immobilier?

La chute est historique. En janvier et février 2023, seuls 32.600 nouveaux crédits hypothécaires ont été accordés, soit une baisse de 47% par rapport à la même période en 2022. Jamais ce chiffre n'a été aussi bas. La faute à plusieurs facteurs qui, en amont, incitent les acquéreurs à la retenue. En aval, cet état de fait n'est pas non plus sans conséquences. Les banques y sont très attentives et le marché de l'immobilier ne devrait pas y rester insensible.

En coulisses, encore et toujours l'inflation

Pour comprendre cette nouvelle tendance, il faut retourner à l'été 2022. Dans le contexte de la guerre en Ukraine et des derniers soubresauts de la crise sanitaire, l'inflation monte en flèche. Pour y faire face, la Banque centrale européenne a amorcé un relèvement de ses taux. Logiquement, les banques en ont fait de même avec les crédits hypothécaires. Là où on pouvait emprunter à 1-2% il y a un an, le taux d'emprunt est plutôt aujourd'hui à 3-4%. Ce n'est pas équivalent aux taux à 10% des années 1980 mais cela reste une hausse considérable. Avec 1% de plus, l'emprunter voit sa capacité de remboursement amputée de 10%.

D'autres incitants négatifs découragent la signature de nouveaux crédits hypothécaires. À cause de l'inflation, le prix des matériaux de construction monte en flèche, ce qui tombe mal pour ceux qui voulaient construire ou rénover. Idem pour le prix de l'énergie. Puis il ne faut pas pas oublier que les banques ont de plus en plus le souci de ne prêter que si les clients possèdent assez de fonds propres.

La bataille des crédits hypothécaires est lancée entre banquiers

Résultat des courses: les nouveaux crédits hypothécaires se font rares, et la réaction en chaîne ne s'arrête pas là! Car qui dit moins de crédits octroyés dit moins d'affaires pour les banques. Certes, elles peuvent compter sur leurs activités découlant des crédits signés auparavant, ce qui fait encore tourner la machine. Mais combien de temps cela va-t-il durer?

Consciente de la nécessité de réagir vite, les banques se sont déjà lancées dans une guerre de concurrence sur le marché des crédits hypothécaires. Pour attirer les nouveaux propriétaires, elles sont prêtes à rogner sur leurs marges, à limiter volontairement la hausse de leurs taux et à étaler les crédits dans le temps, par exemple sur 25 ans. Reste à voir comment elles vont pouvoir tenir sur la longueur. De l'avis général, les taux ne devraient pas baisser durant les prochains mois.

Bientôt des logements moins chers?

Pour l'heure, seul un élément pourrait donner un peu d'air à la fois aux acquéreurs et aux banquiers: une baisse des prix de l'immobilier. A priori, l'espoir est permis. Déjà en 2022, les prix des logements ont légèrement reculé au quatrième trimestre, alors que le nombre de transactions baissait de 7% au second semestre. Belfius prévoit désormais une diminution de -1,7 % en 2023 et de -1 % en 2024.

L'accès à la propriété devrait donc être un peu plus facilité du point de vue du prix d'achat. Mais attention: une propriété n'est pas une autre. "Le neuf ne baissera pas, parce qu'on va vers du PEB classe A, et puis la nouvelle construction coûte cher", prédit à la RTBF Béatrice Demeuse, gérante d'une agence immobilière. Mais "je pense que le marché de l'ancien, avec toutes les normes qui arrivent, va diminuer, ça c'est clair".