Hausse des taux: faut-il se précipiter ou attendre?

Après une décennie historiquement favorable aux emprunteurs, les taux ont entamé leur remontée. Pour encore profiter de formules fixes intéressantes, mieux vaudrait ne pas trop différer son investissement.

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Pour les emprunteurs, le taux moyen est passé de 1,4 % à 1,87 % en trois mois. © Adobe Stock

Selon le site guide-épargne.be, le taux moyen pour les acheteurs qui em­pruntent entre 80 et 100 % de la valeur du bien convoité est de 1,87 %. Début janvier, il était encore de 1,40 %. Bref, emprunter de l’argent à des fins immobilières coûte de plus en plus cher. Il ne serait plus rare que les intérêts dépassent la barre symbolique des 2 %. Vous avez peut-être encore obtenu un crédit avantageux cette semaine. Cela n’est en rien contradictoire. Tout dépend du profil des investisseurs. “Depuis un certain temps déjà, les banques se montrent moins indulgentes en ce qui concerne les dossiers “plus difficiles”. Les emprunteurs dont l’apport propre est plus faible se trouvent dans une position de négociation moins enviable. En ce qui concerne les dossiers favorables, les taux restent avantageux quoiqu’il soit parfaitement possible que des intérêts inférieurs à 1 % sur une durée de 20 ans appartiennent au passé, au moins pendant un certain temps”, constate le fondateur de guide-épargne.be Brecht Coene. Chez ING, Philippe Ledent le confirme: la remontée est bien amorcée. Elle pourrait durer. “La hausse actuelle est due au fait que le taux de marché à 10 ans, la référence basée sur les prêts octroyés à l’État belge, a gagné pas loin de 1 %. Il est donc normal que les for­mules fixes à long terme s’adaptent.”

Jusqu’où cette croissance des taux ira-t-elle? Cela dépendra de l’attitude de la Banque centrale européenne. Elle pourrait accélérer l’augmentation pour stabiliser l’économie ou la freiner afin de permettre aux citoyens de mieux faire face à la flambée des prix à la consommation. Vu le contexte inflationniste actuel, on se dirige ­vraisemblablement vers cette seconde option.

Moins historiquement bas

Ceci étant, l’expert économiste s’attend à une hausse des intérêts d’environ 0,5 % d’ici la fin de l’année 2022. Cela peut paraître raisonnable… “On passe en fait d’une époque aux taux historiquement bas à une époque aux taux encore très bas. Dans les années 2000, des Belges ont emprunté avec des intérêts allant jusqu’à 6 ou 8 %. À l’époque, on a eu du 4 % avec une inflation de 2 %. Aujourd’hui, même si l’inflation revenait vers 2 %, les taux ne monteraient pas à un tel niveau.” Malgré tout, il serait mieux d’acheter aujourd’hui qu’en décembre si votre projet d’investissement est déjà bien avancé, ainsi vous précéderez l’inflation (et le ­durcissement des conditions d’hypothèque). Cette dernière impacte la capacité d’achat des Belges d’au moins deux manières. D’abord, elle rend l’investissement moins aisé pour les petites bourses. Ensuite, elle pourrait signifier, selon ING, une baisse de la capacité d’emprunt de 4,5 % pour un crédit à 20 ans.

Comment réagir? Faut-il désormais opter pour des taux variables? “À un moment donné, on pourrait effectivement avoir un point de retournement où le variable redeviendrait plus intéressant que le fixe. On n’y est pas encore dans la majorité des cas”, répond Philippe Ledent. Il rappelle qu’en Belgique, l’évolution d’un taux variable peut au maximum doubler. C’est pourquoi les formules fixes étaient devenues la norme ces dernières années. Les banques préféraient éviter le variable, car même doublé, il aurait été trop faible pour être rentable.

Impact sur les prix

Bernard Piraux, responsable des agences Trevi dans l’est de Bruxelles et la zone Waterloo-Rhodes-Saint-Genèse, interroge de son côté les conséquences sur les prix des biens immobiliers. Lorsque les taux sont bas, les investisseurs ont davantage l’opportunité d’acheter, ce qui met le marché sous pression. Ce phénomène est en cours. Selon les derniers chiffres officiels de la Fédération des notaires, le prix médian d’une maison a augmenté de 8 % en un an. Celui d’un appartement, de 5,5 %. La progression moyenne des trois années précédentes était de 3,7 %. Une belle plus-value, donc, quand on sait que l’inflation atteignait sur la même période 2,9 %. Une telle explosion des prix a des répercussions perverses. Dans un récent rapport, la Banque nationale de Belgique a estimé que les biens immobiliers étaient surévalués de plus de 20,8 % sur les trois premiers trimestres de 2021. Il s’agit de la déviation des prix du marché par rapport à la valeur de référence obtenue par une équation tenant compte des revenus disponibles, des taux d’intérêt, de la démographie ou encore de la fiscalité immobilière. Cette ­surévaluation est en partie causée par le déconfinement et l’explosion de la demande pour des biens avec un espace extérieur et un bureau. Le nombre de transactions enregistrées devant notaire en 2021 a en effet gonflé de 14,3 %.

La montée des prix sera plus raisonnable à l’avenir, car celle des taux est relativement faible, prédit Bernard Piraux. Un taux à 1 % sur un bien à 300.000 euros qui passe à 1,75 %, en réalité, la différence sur les ­mensualités pour un crédit à 25 ans est assez faible. D’autant que 100 euros invetsis aujourd’hui vaudront 80 euros dans 5 ou 10 ans. Lorsque les taux atteindront 3 %, cela deviendra peut-être problématique. En attendant, emprunter dans une période inflationniste reste intéressant.” Bernard Piraux conclut: “Les prix sont sur un plateau. Aujourd’hui, il y a un meilleur équi­libre entre l’offre et la demande sur le marché belge. C’est beaucoup plus sain”.

Un effet ukrainien?

Les liens entre la guerre en Ukraine et le marché de l’immobilier en Belgique ne sont pas directs. Toutefois, pose l’économiste d’ING Philippe Ledent, le conflit pourrait bouleverser les prédictions s’il devait durer. En raison des sanctions européennes, des relations tendues avec la Russie, du choc des prix de l’énergie et plus généralement de l’inflation, l’économie belge et européenne pourrait souffrir. Par ricochet, le marché de l’immobilier serait impacté. Les Belges au pouvoir d’achat réduit seraient moins disposés à investir dans la brique. La demande pourrait donc baisser et la pression sur les prix, se réduire. Cela devrait aussi pousser la Banque centrale européenne à maintenir des taux bas.

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