Immobilier : pourquoi les prix baissent dans les pays voisins, mais pas en Belgique?

Au 1er trimestre 2023, les notaires ont observé une stabilisation du prix des maisons et des appartements par rapport à 2022 (respectivement +1,1% et +1,5%, hors inflation). Selon leurs calculs, les acheteurs ont payé en moyenne 4.000 euros de plus.

La hausse moyenne du prix des maisons au niveau national est soutenue par la progression enregistrée en Flandre (+3%). Le Hainaut a connu la plus forte augmentation de prix en Wallonie (+1,5%, +3.000 euros hors inflation) tandis qu'une dépréciation a surtout été constatée en province de Luxembourg (-3,4%). En ce qui concerne le coût des appartements, seul le Hainaut a entériné une baisse (-1,9%, -3.000 euros) dans le sud du pays.

Baisse chez nos voisins

Si les prix se stabilisent , ils sont toujours en légère augmentation en Belgique. Nos voisins, eux, enregistrent une baisse des prix de l’immobilier au mètre carré. Elle est de 2,7% en Allemagne en 2022 par rapport à l’année précédente et de 0,4% au Luxembourg. En France, les prix ont également baissé de 0,5% au premier trimestre de l’année 2023.

Les taux d’intérêt pour la souscription d’un crédit immobilier ont augmenté dans tous les pays analysés par AVIV, un groupe de sociétés immobilières qui possède notamment Immoweb. Cette hausse est la conséquence de la hausse des taux de la BCE. Le taux d'intérêt moyen pour contracter un crédit immobilier en Belgique est désormais de 3,4%, alors qu'il était de 1,4% en janvier de l'année dernière.

Cette hausse des taux a entrainé une baisse de la demande. Ainsi, en février 2023, les prêts immobiliers ont chuté de 39%.  Or, une baisse la demande devrait induire une baisse des prix. Pourquoi n’est-ce pas le cas en Belgique ? Selon Johan Van Gompel, économique à la KBC, le marché belge aurait bien résisté à la hausse des taux d’intérêt en raison de l’indexation automatique des salaires : « Le pouvoir d'achat de la population a été quelque peu préservé. Le gouvernement belge est également intervenu fortement pour absorber la forte hausse des prix de l'énergie », a-t-il déclaré au Nieuwsblad.

Correction du marché

Selon lui, la baisse des prix de l’immobilier dans les pays voisins s’expliquerait principalement par une correction du marché : « Dans des pays comme le Luxembourg et l'Allemagne, les maisons étaient fortement surévaluées. Au Luxembourg, selon la BCE, il y a eu une surévaluation de pas moins de 60 % au troisième trimestre de l'année dernière. C'est ainsi que vous obtenez une bulle immobilière. S'il y a un choc - comme une hausse des taux d'intérêt - il y a beaucoup plus de chances qu'une correction suive. En Belgique, il n'y avait « que » une surévaluation de 10 à 15 % ».

En Belgique, il est peu probable que l’on connaisse prochainement une forte diminution des prix. L’économiste de la KBC table plutôt sur une augmentation moyenne de 2% or inflation. Alors est-ce le bon moment pour acheter un bien immobilier ? « C'est difficile à estimer, car nous ne savons pas s'il y aura des hausses de taux d'intérêt de la part de la BCE », explique Jonathan Frisch, économiste chez Immoweb. Mais le marché s’est effectivement refroidi ces derniers temps, ce qui est un avantage pour les acheteurs : « Maintenant, il y a plus de place pour négocier le prix ».