Logement : voici les nouveaux critères des locataires

Après la pandémie et la guerre, les critères des locataires ont évolué dans leur recherche de logement. Ce qui pourrait bientôt mettre les bailleurs sous pression.

Logement : voici les nouveaux critères des locataires
© BelgaImage

Entre le chômage forcé du temps du Covid et la hausse des factures d’énergie, acheter un logement ou investir dans la pierre n’est pas à l’ordre du jour pour une partie de la population, qui se tourne forcément vers la location. Sauf que ces crises successives ont bousculé l’ordre de ses priorités. À en croire les agents immobiliers un peu partout dans le pays, un bon certificat PEB est désormais sur la première marche du podium des critères les plus importants, devant le prix du loyer. “Lors des visites, on me parle déjà du PEB dans l’ascenseur, avant même d’entrer, raconte Etnan Şahbaz, agent immobilier à l’Agence Etimmo, à Marche-en-Famenne. Pour les appartements neufs avec un PEB A, plus besoin de pub, tout est très rapidement loué.”

Pour dégoter une habitation énergétiquement intéressante, il faut donc se lever tôt. Les plus énergivores sont dès lors moins convoitées, même quand elles ont beaucoup d’atouts. “Auparavant, pour un coup de cœur, on ne se souciait pas du PEB. De nos jours, s’il est à F ou G, c’est un frein quand même, commente Antoine Marlair, administrateur de l’agence Pierre Marlair, à Profondeville. Certains ménages décident même de déménager pour un logement avec de meil­leures performances énergétiques après avoir reçu la régularisation de leurs charges.” Les maisons à louer, rares mais populaires, le sont devenues encore plus. “Nous sommes rapidement assaillis de demandes de visite. Nous avons dû dernièrement présenter 17 dossiers à un propriétaire. D’habitude, c’est plutôt 5 ou 6.

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Balcon vs autoroute

En ville, le constat est assez similaire: les quelques maisons trouvent vite preneur. Vincent Monseur, responsable de l’agence Trevi Liège, note en plus, comme d’autres, un nouvel attrait pour les logements récents, et donc plus chers. “À Liège, le parc immobilier date surtout des années 60-70 et est sujet à des charges très élevées. Aujourd’hui, les ménages préfèrent payer 150 € de plus pour le loyer que de voir les montants de leurs factures exploser.

Même un public avec a priori des moyens plus conséquents revoit ses ambitions à la baisse. À Bruxelles, à l’agence ERA Châtelain, qui travaille sur Ixelles, le quartier Schuman ou Uccle, on remarque que des logements autrefois populaires, pour leurs qualités et leur situation, sont désormais bien plus difficiles à louer. “Avant, il n’y en avait que pour les appartements 2 chambres, se souvient Andreea Coman, la responsable. Maintenant, des ménages avec le même profil préfèrent un logement 1 chambre pour réduire le budget loyer.

Outre des soucis d’économie d’argent et d’énergie, les souvenirs de la pandémie influent toujours sur le choix d’une habitation. Balcons, terrasses, cours et jardins restent des indispensables pour de nombreux candidats locataires, dans les petites et grandes villes comme à la campagne. À l’inverse, certains atouts autrefois prisés n’ont plus autant d’intérêt. Avec la popularisation du télétravail, beaucoup de ménages préfèrent une habitation à leur goût à proximité d’une autoroute ou d’une gare.

dessin de kanar sur les critères de logement pour les locataires

© Kanar

Bailleurs mis à l’index

Pourtant, les propriétaires ne se sentent pas encore obligés de rénover leurs logements, voire de baisser leurs loyers pour s’adapter aux idéaux du moment. Tous les logements trouvent quand même preneur. “Honnêtement, le marché de la location est actif et dynamique. Tant qu’il n’y a pas de vraie contrainte et que la demande est supérieure à l’offre, ça n’est pas pour tout de suite”, réagit Vincent Monseur. “Il faut rappeler que tout le monde n’a malheureusement pas les moyens de choisir son logement. De plus, les ménages à bas revenus bénéficient du tarif social de l’énergie et sont moins regardants côté PEB également”, ajoute Etnan Şahbaz.

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Mais certains agents prévoient que les bailleurs se sentiront bientôt forcés d’optimiser leurs biens ou de les céder. Notamment avec l’impossibilité d’indexer les loyers des logements à mauvais PEB. “Les propriétaires seront obligés de fixer des montants plus bas que le marché pour un bien où les locataires ne voudront pas rester longtemps à cause du coût de l’énergie. Il faudra alors rénover, ou vendre et permettre à un acheteur de l’améliorer, analyse Antoine Marlair. C’est une bonne chose pour le parc immobilier.

Animaux admis

En revanche, on trouve encore des baux contenant des clauses, partiellement ou totalement, illégales. Le locataire doit donc rester vigilant face à ce qu’on lui demande de signer même si le propriétaire est censé s’assurer de la légalité de son bail. Une règle dont on entend souvent parler est celle de l’interdiction d’avoir des animaux de compagnie, qui n’aurait aucune valeur. En réalité, la législation belge autour de la location ne mentionne pas les animaux. Si vous signez un contrat qui contient une telle interdiction, on peut considérer qu’il y a un accord entre les deux parties. Cependant, cette demande va à l’encontre du droit à la vie privée, et donc à la Convention européenne des Droits de l’homme.

Si votre propriétaire veut vous exclure pour un aquarium, un hamster ou un petit chat, il est quasi certain qu’un juge de paix ne lui donnera pas raison. Sauf s’il a une justification valable (dégâts au logement, problèmes de santé/allergie, etc.). Ce droit à la vie privée prime également sur plusieurs clauses à la légalité floue qu’on retrouve parfois, comme l’interdiction d’héberger des amis ou d’avoir des invités après une certaine heure. “Tant que le logement est occupé en bon père de famille, sans dégâts au bien ou infraction aux normes de sécurité, il n’y a pas de raison que le juge rompe un contrat de bail”, ­explique Maître Marie-Laure Tounkara, avocate rodée au droit du bail. Côté finances, certains propriétaires peuvent abuser de leur position. Pour rappel, une garantie locative doit correspondre à deux mois de loyer, pas trois comme on le voit parfois. D’autres réclament une indexation du loyer rétroactivement sur plusieurs années. Le maximum est de trois mois avant la demande. En cas de conflit avec un propriétaire ­abusif, et qu’un accord à l’amiable est impossible, des associations et organisations, comme le Syndicat des locataires, peuvent vous aider à discuter avec votre propriétaire ou vous accompagner devant le juge de paix. “Le dialogue et la négociation valent mieux que n’importe quel procès, insiste José Garcia, le secrétaire général. Même au tribunal, on privilégie toujours la conciliation au contentieux.” Si malgré cela, le ­différend est tenace, mais que la loi est de votre côté, “laissez-vous assigner. C’est le propriétaire qui paiera les frais”.

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