Immobilier : comment trouver le meilleur crédit hypothécaire

En raison de la remontée des taux, l’accès au prêt hypothécaire devient encore plus difficile surtout pour les jeunes et les célibataires. Qu’est-ce qui constitue un “bon dossier” dans le contexte actuel et comment convaincre les banquiers de vous faire confiance ?

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Négocier son crédit est devenu une véritable épreuve depuis plusieurs années. L’inflation complique encore davantage l’accès au prêt hypothécaire. Les taux proposés par les organismes de crédit se rapprochent désormais des 4 % dans certains cas. Certes, un tel niveau reste raisonnable comparé au début des années 2000 ou au siècle passé, mais les prix des biens n’étaient pas aussi élevés qu’aujourd’hui. Les conséquences se font déjà ­ressentir. Si les banques n’enregistrent pas une hausse des refus de prêts, elles constatent que les ­candidats au crédit sont moins nombreux (- 20 à – 25 % sur un an selon les organismes de crédit). Denis Claikens, banquier et directeur général du Domaine des crédits à la CBC, observe une autre évolution: les demandes actuelles concernent de plus en plus des prêts sur 25 ans alors que la norme était jusqu’ici plutôt de 20 ans. “Une partie de la hausse des taux est convertie en un allongement de la durée de l’emprunt pour que la charge mensuelle reste praticable”, conclut-il. Avant de donner des pistes pour obtenir le meilleur crédit possible, Arnaud Cleda, expert de la Centrale du crédit hypothécaire, un intermédiaire de crédits, insiste: “Cela fait des années que des experts disent aux Belges de vider leurs comptes épargne, car ils ne rapportent rien. Cette tendance reste très présente aujourd’hui. Je voudrais appeler à la prudence: investir, c’est bien, mais face à la crise, il faut raison garder. Avant de placer votre argent, interrogez-vous: êtes-vous en mesure d’assumer vos charges si vous placez vos fonds propres? Quel risque êtes-vous prêt à courir? Lorsqu’on paie 12.000 euros de factures d’énergie sur une année, cela doit devenir la priorité. Il faut de l’argent disponible immédiatement. Le matelas de sécurité n’a jamais été aussi essentiel”.

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Le meilleur crédit est celui qui fait porter la plus importante part du risque sur la banque. Cela revient à injecter le moins de fonds propres pos­sible tout en bénéficiant du taux le plus attractif. Évidemment, la banque de son côté voudrait que le créditeur assume le risque. Elle y est même forcée depuis 2020 et les règles dictées par la Banque nationale de Belgique. Les banques ne peuvent plus en effet prêter un montant supérieur à 90 % de la valeur d’un bien pour une habitation propre et 80 % pour un investissement. Elles peuvent malgré tout octroyer des prêts supérieurs, de façon exceptionnelle, pour une minorité de clients. Comment faire partie des chanceux? Nous avons interrogé divers organismes de crédit (Belfius, ING, Axa, CBC, courtiers, etc.).

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1. Le nerf de la guerre

Il n’y a pas de miracle, plus vous investissez de fonds propres, plus vos revenus sont élevés, moins longue est la durée du crédit et… plus les conditions d’octroi sont avantageuses. Ainsi, le 3 novembre dernier, les offres suivantes étaient disponibles: un taux de 2,31 % pour un crédit chez ING sur 20 ans finançant un bien de 350.000 euros, dont 30 % sont injectés en fonds propres par un seul créditeur. BNP Paribas Fortis proposait un taux de 3,10 % pour un achat similaire sur 25 ans, avec 20 % de fonds ­propres destinés à un ménage de 2 personnes. “Il est plus simple pour un couple d’obtenir un crédit que pour une personne célibataire”, admet Denis Claikens.

La raison est liée à la “quotité disponible pour vivre”, c’est-à-dire l’argent dont un ménage a besoin pour assumer ses charges et financer sa vie quotidienne. “On estime que le crédit ne peut pas dépasser 50 % des revenus totaux. Plus les revenus sont hauts, plus ce ratio peut évidemment être dépassé.” Pour Patrick Vissers, directeur crédits chez Crelan et AXA Banque, “idéalement”, le crédit devrait même rester sous la barre des 40 %. Belfius ajoute que si des candidats ont d’autres crédits (voiture, consommation, etc.), il est également difficile d’obtenir un crédit. “Les taux auxquels les clients contractent finalement un prêt s’écartent souvent de manière significative des estimations en ligne. Il faut voir cela comme un taux maximum, car dans presque tous les cas, le taux proposé au client sera moins élevé que le taux affiché. Pour des ­conseils personnalisés et un tarif personnalisé et sur mesure, nous conseillons toujours à nos clients et prospects de se rendre dans une de nos agences bancaires”, ajoute Patrick Vissers.

2. Meilleur PEB, meilleure offre

De plus en plus, les organismes de crédit consi­dèrent également de très près la performance énergétique du bâtiment convoité, car les charges explosent et cela impacte la capacité de remboursement mensuelle. Ils prêtent beaucoup plus volontiers pour un bien au PEB A ou B que pour un G ou F. Belfius accorde par exemple une remise sur le crédit hypothécaire si le logement a un score énergétique bas (score PEB <= 150 kWh). “Si un acheteur s’engage à rénover le logement, la banque peut suivre le projet. Cela peut prendre la forme d’une clause à respecter. Si la banque constate que ce n’est pas le cas, le taux peut alors être majoré”, ajoute le banquier de la CBC. Les personnes déjà propriétaires d’un bien ont par ailleurs plus de facilité à contracter un nouveau crédit que les primo- acquéreurs. “Si une personne a déjà remboursé une partie de son crédit, elle peut utiliser cette somme pour financer un second achat grâce à l’effet de levier”, conclut Arnaud Cleda.

3. Taux réduits en fin d’année

Enfin, de nombreux banquiers sont formels: ­comparer les banques peut s’avérer gagnant, car plutôt que de vous perdre, beaucoup d’organismes préféreront s’aligner ou vous proposer mieux. En off, un banquier terminera par conseiller de bien choisir la période durant laquelle demander un crédit à son institution bancaire. “Il n’y a pas de règle générale, mais ­certaines banques acceptent de donner de très bons taux en début d’année pour appâter les clients, qui accepteront des crédits moins avantageux durant le reste de l’année, sans forcément ­comparer. D’autres organismes optent pour une stratégie différente. Ils se montrent très stricts au premier semestre, et octroient des taux avantageux en décembre, car ils n’ont pas atteint leurs quotas de crédits.”

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