Quand les loyers deviennent trop chers : quelques pistes pour encadrer le prix des logements

Les prix de l’énergie grimpent, les loyers aussi. Faut-il lier leur indexation aux performances énergétiques ou pousser les propriétaires à les rénover?

les loyers sont trop chers à bruxelles
À Bruxelles, en 20 ans, les loyers ont augmenté de 20 % au-dessus de l’indexation. © Adobe Stock

Depuis plusieurs mois, la ministre bruxelloise du Logement, Nawal Ben Hamou (PS), se bat pour obtenir un accord sur la limitation de l’indexation des loyers. Mais ses ardeurs ont longtemps été calmées par Sven Gatz (CD&V) et Bernard Clerfayt (DéFi). Elle est revenue à la charge avec une idée qui leur parle déjà davantage: lier l’indexation aux performances énergétiques des logements. Les loyers des fameuses “passoires énergétiques” (PEB F ou G) ne pourraient pas être indexés. Coté wallon, le projet du couplage indexation/performance énergétique est également dans les tuyaux, en plus d’une proposition de plafonner l’indexation de tous les loyers à 2 %.

Les propriétaires sont évidemment les premiers à tempérer la fougue des gouvernements régionaux. “Cela pourrait être une bonne idée, estime Éric Mathay, président de la régionale bruxelloise du Syndicat national des propriétaires et copropriétaires. On s’inspire de ce qui s’est fait en France, mais les mesures y étaient incitatives et non punitives.” Les propriétaires français ont eu plusieurs années pour mettre leurs biens aux normes. “Aujourd’hui, l’échéance est là et celui qui n’a rien fait est pénalisé. Chez nous, il n’y a pas ce phasage. Si on laissait jusqu’en 2030 pour améliorer le PEB, pourquoi pas? Nous disons à nos membres d’améliorer la qualité de leurs biens, mais cela coûte cher et prend du temps.

Pansement sur jambe de bois

Éric Mathay reproche aussi le “surréalisme” qui entoure les certificats PEB, entre l’obligation d’avoir des justificatifs pour prouver les travaux d’isolation et le fait que ces certificats constituent une matière régionalisée. Et qu’en conséquence, chaque Région a un système de notation différent. “Une habitation identique dans les trois Régions du pays aboutit à un certificat PEB avec un score différent.” Les défenseurs des locataires, eux, accueillent bien la mesure mais se posent pas mal de questions. Notamment Charlotte Renouprez, secrétaire bruxelloise de l’ASBL Les équipes populaires. Elle note un bon point: “Vu les nombreux logements loués qui ne renseignent pas de certificat PEB à Bruxelles, la mesure inciterait tous les propriétaires à prendre l’isolation du bien en compte. Mais c’est un pansement sur une jambe de bois.” À l’origine, son ASBL militait pour la limitation de l’indexation à 2 %. “C’est le plus simple. Avec la proposition sur les passoires énergétiques, c’est difficile de s’y retrouver pour les locataires. Comment vont-ils faire valoir leurs droits? On constate un énorme non-recours aux droits car les locataires ont peur de se faire virer de leur logement. Et quid de la rétroactivité de la mesure?

L’économiste Philippe Defeyt plaide de son côté pour une formule qui lierait les loyers de base des biens mis en location avec les performances énergétiques. Et il insiste sur la notion de “loyer de base”. “On pourrait dire qu’un bien qui a une piètre performance énergétique ne peut pas dépasser 500 ou 400 euros de loyer. Et à partir de là, ce revenu pourrait être indexé comme n’importe quel autre revenu.” Ce qui pourrait faire grimper les loyers des logements les mieux isolés. “Il est normal que pour un propriétaire privé ou public qui a fait des efforts pour isoler son bien, les bénéfices soient partagés entre le locataire et le propriétaire. Mais cela ne justifie pas des tarifs inacceptables.” Des tarifs inacceptables, c’est ce que craint Charlotte Renouprez. “Des aides publiques existent pour que les propriétaires rénovent. Sans encadrement, il y a un risque très fort que les loyers augmentent avec l’amélioration du bâti. Les personnes précaires devront alors quitter la ville. De manière générale, l’encadrement des loyers est souhaitable.” Ce que ne nie pas Philippe Defeyt, au contraire. Et il commencerait par encadrer les petits logements. “C’est ce qui manque le plus et c’est le secteur où il y a le plus de loyers déraisonnables. On pourrait au moins commencer par là.

De manière générale, Charlotte Renauprez défend un mécanisme d’indexation intégré à un marché encadré. “On remarque qu’à Bruxelles, ces vingt dernières années, les loyers ont augmenté de 20 % au-dessus de l’indexation. L’indexation a du sens parce qu’elle permet de suivre l’évolution du coût de la vie, mais il faut des mécanismes qui permettent de l’encadrer.” L’idée d’une limitation des loyers ne plaît évidemment pas aux propriétaires. “Qui voudrait rénover son bien si les loyers sont bloqués?” s’interroge Éric Mathay. Pour lui, il faut au contraire encourager la population à investir dans l’immobilier. “Si personne n’investit dans la brique, il y aura une pénurie. Et une explosion des loyers pour des biens en mauvais état.

L’arme fiscale

Un autre levier pourrait être enclenché pour apaiser le marché du logement dans les grandes villes: l’agrandissement et la rénovation du parc public. C’est l’avis de Philippe Defeyt. “Avoir un parc immobilier public peut jouer un rôle important sur la régulation du marché du logement. C’est aux pouvoirs publics de prendre les choses en main.” Mais ils prouvent chaque jour leur incapacité à agrandir leur parc. La Région wallonne annonçait la construction de 3.000 nouveaux logements en début de législature. Le projet a actuellement du plomb dans l’aile…

Si les propriétaires n’aiment pas l’idée d’imposer une limitation des loyers, ils ne sont pas contre une taxation. “Nous n’avons pas de tabou quant à la fiscalité immobilière, souligne Éric Mathay. Mais alors on examine l’ensemble: les 21 % des logements neufs, les frais d’enregistrement, le précompte immobilier (qui a augmenté fortement dans certaines communes)…” On imagine le micmac, d’autant que chaque niveau de compétence, fédéral, régional et communal, se sert dans les postes cités. Mais la taxation des loyers semble au moins réunir un certain consensus. “Un vrai libéral devrait l’encourager pour mettre tous les placements sur un pied d’égalité, sourit Philippe Defeyt. Le marché locatif est actuellement sous-taxé, et on oriente artificiellement les investissements vers le logement.” Mais encore une fois, un encadrement serait indispensable. “Ce serait normal de taxer davantage les revenus locatifs, reprend Charlotte Renauprez, mais ça doit être accompagné de mesures d’encadrement sinon ça va retomber sur les locataires.

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