Immobilier: les jeunes et bas revenus privés de propriété

Les chiffres publiés par la Banque nationale n’ont pas appris grand-chose aux jeunes et aux moins aisés: les prix de l’immobilier grimpent. Et creusent dans leur sillage les inégalités entre Belges.

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Les ménages doivent disposer de 57.000 € de fonds propres pour acheter un logement. © BelgaImage

C’est mathématique: depuis le début des années 2000, les prix de l’immobilier ont ­augmenté plus vite que les revenus disponibles. Avec pour résultat un accès nettement plus compliqué à la propriété. La différence entre les deux évolutions s’était calmée à la sortie de la crise de 2008, mais est repartie de plus belle depuis 2019. C’est une étude de la Banque nationale de Belgique qui a sorti la semaine dernière une série de chiffres ­édifiants, bien que peu surprenants.

L’indexation des salaires en 2022 et 2023 devrait quelque peu compenser ces ­augmentations, mais la situation reste ­préoccupante. Entre 2019 et 2021, les prix ont gonflé de 16,4 %. Certes, on a assisté à une baisse progressive des taux d’intérêt, “tombés d’environ 14 % durant les années 1980 à seulement 1,5 % en moyenne en 2021”, précise la BNB, qui ajoute néanmoins qu’ils sont en hausse depuis le début de l’année 2022. Mais depuis 1973, les prix réels des logements ont triplé si l’on prend en compte l’inflation. En valeur absolue, ils ont été multipliés par quinze. Un fameux obstacle, évidemment, pour les catégories les plus pauvres. Car en réalité, le pourcentage de Belges possédant une habitation est resté stable (71 %). Mais les écarts se creusent chaque jour entre les plus aisés et les moins bien lotis. En 2003, 56,4 % des ménages qui gagnaient moins de 60 % du revenu médian (3.321 € à Bruxelles, 2.766 € en Wallonie et 2.985 € en Flandre) étaient propriétaires. Dans cette catégorie aujourd’hui, ils ne sont plus que 36,9 %. Une perte sèche de 20 % révélatrice des inégalités qui touchent le secteur du logement. Le recul est cependant encore nettement plus marqué à l’échelle continentale, si l’on en croit la moyenne européenne de 44,7 %.

Outre les bas revenus, les jeunes sont ­évidemment ceux qui en souffrent le plus. La part des 18-34 ans dans le volume de nouveaux crédits hypothécaires est passée de 41 % en 2006 à 36 % en 2021. À l’instar des plus précarisés, les jeunes sans patrimoine se rabattent sur le marché locatif, mais lui aussi voit ses prix exploser depuis plusieurs années à Bruxelles et dans les autres grandes villes belges. Dans la capitale, le prix du loyer mensuel atteignait 1.135 € en 2020. Et l’inflation généralisée n’arrangera rien. Se loger devient donc de plus en plus un luxe. Et si les jeunes les moins aisés veulent absolument se lancer dans l’acquisitif, ils doivent se tourner vers des logements de moindre qualité ou moins bien localisés, ou accepter des taux hypothécaires élevés. Et encore, seulement s’ils peuvent compter sur des fonds ­propres importants puisque la contribution personnelle a fortement augmenté depuis 2019. Les ménages doivent désormais sortir en moyenne 57.000 € de fonds propres, contre 36.000 € il y a encore trois ans. Comme le dit la Banque nationale, “il est toujours possible d’être propriétaire en Belgique”. Sauf que c’est nettement plus simple pour certains que pour d’autres.

Les autres capitales

C’est Londres qui arrive en tête des villes les plus chères d’Europe, avec 14.977 € du m². À Paris, comptez 10.377 €/m². Les raisons? Les salaires élevés. Mais également la taille, pour Paris notamment qui doit loger ses deux millions d’habitants sur 105 km². Bruxelles ne fait heureusement pas (encore?) partie des capitales les plus chères. Mais les disparités entre les communes sont grandes. Par ­exemple, Molenbeek vend son m² 2.200 €, soit quasi la moitié d’Ixelles (4.300 €/m²). En Europe, notre capitale se rapprocherait plutôt de Lisbonne (3.660 €/m²), Madrid (2.917 €/m²) ou Rome (2.833 €/m²).

des maisons à Londres

Londres est la capitale la plus chère d’Europe. © Unsplash

Deux reculs en 60 ans

Depuis la mesure de statistiques immobi­lières en Belgique, notre pays n’a connu que deux épisodes de recul des prix des logements. La première, c’était au début des années 1980, quand les prix baissaient en moyenne de 2,7 % par an. Les acheteurs de cette époque ont parfois dû attendre une quinzaine d’années pour que leur habitation retrouve sa valeur d’achat. La deuxième fois, c’était en 2009, après la crise financière, quand les prix ont reculé de 0,03 %. Deux baisses qui n’ont évidemment pas compensé l’ampleur des hausses constantes qu’a toujours connues le marché belge.

La charge hypothécaire

La part dédiée au logement grignote toujours un peu plus le budget général d’un ménage, mais cela varie selon la ville où il décide d’acheter. Selon la BNB, si un ménage bruxellois emprunte 100 % de la valeur de son logement, le remboursement de son prêt avalera 51,5 % de son budget. Un chiffre qui s’élève à 46,5 % à Louvain et à Gand, à 43,9 % à ­Bruges. À Mons, Charleroi ou Liège, la part du remboursement sera nettement inférieure, entre 19 et 26 %. La moyenne belge, pour un ménage à temps plein, passe sous les 20 %. Un niveau considéré comme “sain” par la BNB mais qui cache donc des disparités.

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