Prix qui explosent, bâtiments inoccupés… À qui profite la crise du logement?

Tout augmente et les loyers ne font pas exception. Pourtant, ce ne sont pas les mètres carrés qui manquent dans le pays. En Wallonie comme à Bruxelles, la lutte contre les habitations vides est relancée pour calmer le marché.

Logements dans la rue neuve
Rue Neuve, Bruxezlles, au-dessus des magasins, les étages sont pour la plupart inoccupés depuis des années. © BelgaImage

Il faut lever les yeux rue Neuve, à Bruxelles, pour prendre conscience du vide. À quelques mètres des pavés et du bruit bourdonnant de la rue commerçante, c’est le calme plat. Au-dessus des magasins, les étages des immeubles sont pour la plupart inoccupés depuis des années. Les portes permettant d’y accéder depuis la rue ont même carrément disparu, englouties par les façades des grandes enseignes. Un clin d’œil suffit pour deviner les dizaines de logements perdus derrière les fenêtres fermées. De quoi se lancer dans un jeu pour animer sa balade dans la capitale: repérer les bâtiments vides, auquel aucun passant ou presque ne fait attention.

Bon courage, il y en a des milliers. Entre 17.000 et 26.000 appartements sont actuellement inoccupés, selon les chiffres de la Région. C’est d’ailleurs la première fois qu’un tel décompte est réalisé. En 2021, une équipe de chercheurs de l’ULB et de la VUB a croisé des milliers de données pour commencer à établir un état des lieux précis des logements vacants. Informations cadastrales, consommation d’eau, urbanisme… l’équation est complexe et inédite. Reste maintenant aux enquêteurs de Brussels Logement à sonner aux portes concernées pour affiner les chiffres. Porte-parole de la secrétaire d’État au Logement et à l’Égalité des chances Nawal Ben Hamou, Annaïk de Voghel estime qu’il faudra attendre mi-2023 pour y voir plus clair. N’empêche, les premiers résultats montrent déjà qu’au moment où les loyers explosent, les logements sont pourtant loin de manquer à Bruxelles… Le constat est le même en Wallonie, où 30.000 habitations sont présumées inoccupées.

Légende urbanistique

Cette enquête lancée par le gouvernement bruxellois a un goût de première victoire pour José Garcia. Depuis quarante ans qu’il travaille au Syndicat des locataires, il n’avait jamais vu passer de chiffres officiels sur l’ampleur du vide dans les rues de la capitale. “Jusqu’à présent, on continuait à parler de pénurie de logements dans les médias. Aujourd’hui c’est clair, on voit que ce n’est pas le cas.” D’ailleurs, si on regarde un peu plus en détail les statistiques de la Région, il n’y a plus de doute: au 1er janvier 2021, Bruxelles-Capitale comptait 559.260 ménages et 579.619 unités de logement. L’offre est donc théoriquement supérieure à la demande. Pour le secrétaire général de l’organisation, cette information fait toute la différence. “Si on connaît bien la réalité, les solutions et décisions politiques peuvent être prises de manière adéquate.” Surtout, remettre tous ces logements inoccupés en location amènerait à rééquilibrer les montants des loyers, croit José Garcia. “Vous voyez, je suis un fervent partisan de la loi de l’offre et de la demande, finalement. Qui dit pénurie dit logement cher, c’est aussi con que ça.

Il faudra pourtant patienter pour voir débarquer sur Immoweb ces milliers de biens aujourd’hui abandonnés. Si légalement un propriétaire risque une amende lorsqu’il laisse son logement vide durant plusieurs mois, en pratique, les contrôles étaient jusqu’ici très limités et relativement peu contraignants. Pour une maison bruxelloise inoccupée de deux étages, dont la façade mesure quatre mètres de largeur, la peine s’élève à 6.000 euros par an. Pas de quoi faire broncher le portefeuille des gros propriétaires, estime José Garcia.

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En Wallonie, les mesures contre les logements inoccupés seront renforcées dès le 1er septembre. © BelgaImage

Opération spéculation

Certains immeubles sont vides parce que de gros propriétaires spéculent, tout simplement. Pas sur quelques mois, mais sur cinq, dix ans, et les amendes rentrent dans leurs calculs.” En gros, des entreprises ou autres acquéreurs investissent dans la brique, laissent les logements inoccupés en attendant que les prix du marché grimpent et finalement revendent quand la plus-value est intéressante. Sur ce phénomène pour le coup, pas de chiffre, nous répond-on au cabinet de Nawal Ben Hamou. “Quelle que soit la cause de l’inhabitation, c’est illégal et nous devons lutter contre”, commente Annaïk de Voghel. Président du Syndicat national des propriétaires, Olivier Hamal reproche au gouvernement de ne pas cibler davantage le problème. “La spéculation existe mais ce n’est pas le fait du petit propriétaire lambda. D’ailleurs nous regrettons une discrimination entre propriétaire privé et bâtiment public: l’ensemble Pacheco, par exemple, a été laissé inoccupé pendant des années!

L’avocat, actif au sein du Syndicat des propriétaires depuis plus de vingt ans, rappelle que les causes d’un logement vide sont multiples. Travaux réalisés entre deux locataires, problème d’héritage qui bloque la location, logement à remettre aux normes… Tout n’est pas qu’une question de gros sous. Parfois, c’est justement qu’il en manque aux propriétaires. Pour les aider, les gouvernements bruxellois et wallon (re)mettent en place une série d’outils qui devraient relancer la machine. Nawal Ben Hamou a notamment réformé le droit de gestion publique fin 2021. Ce dispositif, qui existe depuis 2003 mais n’avait quasiment jamais été utilisé en vingt ans, permet aux pouvoirs publics de prendre temporairement en gestion un logement inoccupé ou insalubre afin de le rénover, de le mettre en location à un loyer réduit et de se rembourser les frais de rénovation avec les loyers perçus. Même chose en Wallonie, où les mesures seront renforcées à partir du 1er septembre sous la pression du ministre du Logement Christophe Collignon. “Un véritable dispositif de lutte contre les logements inoccupés était attendu depuis dix ans. À l’heure où un grand nombre de ménages wallons ont des difficultés à se loger, il est primordial de doter les pouvoirs locaux d’outils juridiques leur permettant d’inciter les propriétaires dont les logements restent inoccupés à les remettre sur le marché”, affirme-t-il.

Partout dans le pays, les loyers augmentent et rendent d’autant plus compliquées les fins de mois des locataires. Légalement, un propriétaire peut aujourd’hui louer son bien 8 % plus cher que le tarif convenu sur le dernier contrat. “Le problème est moins la présence de logements disponibles que l’inaccessibilité grandissante à ces logements pour une partie de plus en plus importante de la population”, commente Annaïk de Voghel. En 2018 déjà, l’Observatoire des loyers montrait que les 40 % des ménages bruxellois les moins riches n’avaient accès qu’à 10 % du marché locatif. La pandémie est passée par là et n’a rien arrangé. “La règle selon laquelle les frais de logement ne devraient pas dépasser un tiers des revenus d’un ménage n’est malheureusement plus applicable”, reconnaît le cabinet de Nawal Ben Hamou. Aujourd’hui à Bruxelles, un ménage sur deux entre dans les conditions de revenus pour accéder à un logement social. “Même les taudis sont chers”, soupire José Garcia.

Appart abordable en voie de disparition

C’est là que les désaccords commencent. Pour le Syndicat des propriétaires, les loyers restent raisonnables à Bruxelles comparé à d’autres villes européennes. “Le problème, c’est que les gens ont des revenus trop faibles. Il ne faut pas se tromper d’ennemi. L’ennemi, ce n’est pas le bailleur”, affirme-t-il. Un argument indéfendable pour José Garcia, qui voit défiler des tas de dossiers concernant des logements insalubres loués à des tarifs “exorbitants”. “Le locataire est prisonnier de cette situation puisqu’il doit bien habiter quelque part.” Pour s’attaquer à ce problème, le gouvernement bruxellois entend encourager les propriétaires à pratiquer des loyers abordables en plus de lutter contre les logements vides. “Nous sommes en train de développer une politique de conventionnement: le propriétaire pourra attester que son bien est conforme, salubre et que son loyer s’inscrit dans les tranches de prix de la grille. En échange, la Région lui donnera accès à une série d’avantages, en commençant par l’accès aux primes à la rénovation.” Un espoir pour les 62 % d’habitants locataires à la capitale? “Ce plan ne va pas assez loin concernant les prix des loyers, mais au moins il existe”, hausse des épaules José Garcia. Lui aimerait voir voter des textes véritablement contraignants: “C’est sans danger… On ne peut pas délocaliser un immeuble!

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