Les taux remontent… Faut-il paniquer?

Le coût des crédits hypothécaires repart à la hausse. Est-il trop tard pour emprunter? Faut-il attendre une nouvelle baisse avant de se décider? Décryptage.

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Notre expert:

Julien Manceaux est Senior Economist à la banque ING.

Mauvaise nouvelle pour ceux qui lorgnent l’appart ou le terrain de leurs rêves. Ou souhaitent, comme de nombreux Belges, refinancer leur prêt. Les taux d’intérêt hypothécaires repartent en effet à la hausse et la tendance devrait se confirmer. Il faut dire qu’on s’en doutait un peu. Alors que les marchés financiers anticipaient une situation à la japonaise, c'est-à-dire une longue période de déflation, et que les taux d’intérêt reflétaient cette crainte avec des planchers historiques, les interventions de la Banque centrale européenne et les nouvelles perspectives de croissance changent aujourd'hui la donne.

L’ère des crédits hypothécaires "quasi" gratuits est-elle dès lors révolue? "Les tarifs remontent mais ils restent encore très attractifs, tempère d’emblée l’économiste Julien Manceaux. Il faut quand même rappeler que le taux du marché avant l’année dernière était de 3,7 % en moyenne. C’était déjà historique! Le fait de descendre encore d’un cran entre avril 2014 et avril 2015 était vraiment exceptionnel."

Crédits last minute

Axa, KBC et d’autres acteurs ont donc déjà revu leurs tarifs à la hausse. Même si, on le sait, les banques adaptent rarement leurs taux aussi violemment que les mouvements du marché. On peut encore trouver aujourd’hui des prêts hypothécaires sur 20 ans à moins de 3 %. "Les choses vont prendre encore un peu de temps mais il est clair qu’on va revenir à des taux plus élevés dans les prochains mois. De l’ordre de 3,5 ou 3,7 %. Ce qui est quand même encore loin de 2010 et des 5 % pratiqués à l’époque!"

Les taux ne devraient donc pas s'embraser. D'autant que le marché de l’immobilier et celui des prêts hypothécaires n’ont pas encore sorti la tête de la crise – ces deux dernières années devraient même se révéler aussi mauvaises que 2004 et 2009, deux dates noires – et il ne faudrait pas sous-estimer l’appétit des banques dans ce secteur ultra-concurrentiel. Ces effets de marché pourraient dès lors maintenir les taux à 2,5 ou 3 % en moyenne.  

Reste que cette hausse aura tout de même un impact sur le portefeuille. De combien parle-t-on? Et quelles seront les conséquences sur le marché de la brique, déjà bien effrité? "Quand le taux d’intérêt moyen croît de 1 %, la mensualité moyenne augmente de 9 %. Si votre revenu n’a pas fait un bond de 9 % dernièrement, cela signifie donc que vous devrez soit mettre la main à la poche, soit apporter plus de capital. Si vous ne savez faire ni l’un ni l’autre, il ne reste plus qu’à acheter moins cher. On ne peut donc pas exclure que cela exerce une pression à la baisse sur les prix de l’immobilier." Cette hausse modérée des taux d’intérêt devrait même limiter l’effet négatif provoqué par le nouveau régime de bonus logement. Certes, ce dernier est moins généreux qu'avant sur le plan fiscal. Mais ce sera compensé par le fait que les charges d'intérêts seront à l'avenir plus lourdes pour les particuliers – elles permettront donc des déductions fiscales plus élevées.

Refinancer, oui, mais…

Et si on a déjà un crédit et qu’on souhaite refinancer son prêt? A moins d’avoir emprunté il y a peu de temps, le jeu des petits allers-retours entre les banques risque bien d’en valoir la chandelle. Et de nous faire gagner, dans certains cas, jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros. "C’est toujours intéressant car les taux restent historiquement bas. Entre la fin de l’année dernière et le début 2015, on a d’ailleurs vu déferler une vague de demandes de refinancement. Un boom encore plus fort que celui de 2012." Reste qu’on ne sera pas accueilli de la même manière dans toutes les agences. "Il est encore temps de renégocier son prêt, mais les banques ont tellement fait de refinancements cette année qu’elles pourraient bien se montrer réticentes à l'idée d'en accorder de nouveaux pour le moment."   

Attention, toutefois: si on décide de refinancer son emprunt auprès d’une autre banque, il faudra s’acquitter des pénalités de rupture de contrat, soit l'équivalent de trois mois d’intérêt environ. Mais surtout repasser devant le notaire pour réenregistrer son prêt, ce qui peut facilement faire monter le coût de l'opération à plusieurs milliers d’euros. On veillera donc à bien calculer l’emprunt dans son ensemble et à s’assurer que le nouveau taux obtenu, à fortiori meilleur, couvre bien ces coûts-là aussi.

Et si on attendait encore un peu? Peut-on espérer revenir à des niveaux historiques à moyen ou long terme? "À moins de connaître une nouvelle grosse récession en Europe, il faut oublier les taux planchers que nous avons connus cette année. En outre, cette remontée va connaître une grande volatilité sur les taux à long terme. Il faut donc s’attendre à des variations assez fortes dans les mois à venir. Mais la tendance de fond est plutôt au rétablissement du niveau d’il y a un an, c'est-à-dire à environ 3,7%." Les futurs emprunteurs qui n’ont pas encore les moyens de se ruer sur les derniers taux planchers ne devraient donc pas être trop sanctionnés.  

5 conseils pour choper le meilleur prêt

– On n’hésite pas à faire son marché et à comparer toutes les offres. "Pendant certaines périodes, confirme Julien Manceaux, des banques décident de casser le marché alors que d'autres, au contraire, préfèrent s’en retirer." Voilà pourquoi les tarifs varient très souvent d’un banquier à l’autre, mais aussi d’une semaine, voire d’un jour à l’autre.

– Si le taux d’intérêt reste l’argument numéro 1, on prend aussi en compte l’assurance solde restant dû liée à ce type de contrat et dont les primes varient fortement d’une banque à l’autre. Attention, si on décide de prendre cette couverture auprès d’une autre institution financière, notre banquier y verra un manque à gagner et risque alors de revoir son taux à la hausse.

– On évite autant que possible les prêts à trop longue durée. Dès que l’on dépasse 20 ans, la banque revoit en effet le risque à la hausse et fait grimper ses taux d’intérêt. Les mensualités d’un emprunt à 20 ans pourraient même ne pas être beaucoup plus élevées que celles d’un prêt sur 25 ans.

– Vu le niveau des taux fixes, on continue de zapper les emprunts à taux variable. Si on tente quand même le coup, on fait très attention aux taux qui ne seraient pas soumis à des plafonds. Et on simule toujours le pire des scénarios pour s’assurer qu’il ne dépasse pas notre budget.

– On apporte le maximum de fonds propres – au moins 20 % – pour obtenir le meilleur taux. Sinon? "On peut encore contracter sans fonds propres aujourd’hui si on emprunte peu et que l’on a de bons revenus ou si on paie au moins les frais de notaire." Dans le cas contraire, le prêt sera refusé ou soumis à des taux nettement plus élevés.

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