Immobilier: L’année de la dernière chance?

La brique a retrouvé, et même dépassé, ses niveaux d'avant la crise. Les candidats acquéreurs sont invités à se dépêcher.

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 Les tableaux de prix par commune que nous publions dans
ce dossier ont de quoi faire frémir. Ou à tout le moins provoquer un certain pessimisme pour les candidats à l’achat. Au plus fort de la crise, entre la mi-2008 et le début 2010, l’immobilier belge avait connu un tassement, voire une baisse marquée en certains endroits. La tendance semble désormais effacée. Comme si de rien n’était, les exigences des vendeurs atteignent – et souvent dépassent – les niveaux atteints à la veille de la débâcle boursière. Qui plus est, contrairement à d’autres indices de prix de la brique belge, nos calculs sont en grande partie basés sur les chiffres transmis par le SPF Economie. Ceux-ci ne concernent donc que des transactions réelles, effectivement actées. Et non des prix de vente proposés et éventuellement revus à la baisse après négociations entre vendeurs et acquéreurs.

Seule nuance au caractère spectaculaire de ces chiffres: ils sont plus qu’auparavant soumis à l’influence du segment haut de gamme. Depuis que le gros de la crise est passé, les biens de grande valeur sont peu à peu remis sur le marché. Même remarque pour les biens neufs (aux prix comparativement plus élevés) récemment introduits sur le marché. Leur part augmentant dans le calcul global, ils renforcent donc l’impression de forte hausse générale. On se rassure comme on peut. Et en passant, on soulignera ce cruel paradoxe: si le marché belge est aujourd’hui inabordable pour beaucoup, c’est en grande partie dû à… sa sagesse. Contre vents et marées, la brique, chez nous, traverse toutes les vicissitudes et brave les crises comme nulle part ailleurs. Si bien qu’elle fait depuis toujours figure de valeur refuge, attirant régulièrement les capitaux quand d’autres secteurs d’activité traversent des zones de turbulences. C’est la grande leçon de la décennie écoulée. Comparé à d’autres pays, notre marché immobilier monte gentiment. Mais il ne descend quasiment jamais. Et au final, peut réserver de méchantes surprises aux candidats à l’acquisition.

Haro sur le crédit facile

 Autre constat défavorable aux futurs acquéreurs: au contraire des prix, les banques n’ont pas repris leurs habitudes d’avant la crise. Si on ne peut pas parler de véritable resserrement des crédits hypothécaires, elles sont désormais moins enclines à prendre des risques. Patrick Menache, représentant du réseau d’agents imobiliers Mcnash Associates, admet ainsi un relatif assouplissement dans l’octroi des prêts. « En pleine crise, elles ont appelé le ministre des Finances à la rescousse. Aujourd’hui, elles annoncent toutes des résultats faramineux. Pour le citoyen lambda, ce serait incompréhensible que, renflouées avec nos impôts, elles continuent à refuser des crédits hypothécaires. Cela dit, les précautions exigées restent exagérées. Dans n’importe quel business, il faut accepter que le risque zéro n’existe pas. »

 Philippe Janssens, fondateur du bureau d’études immobilières Stadim, aurait, lui, plutôt tendance à « inverser la réflexion »: « C’est l’époque 2005-2008 qui était anormale: il était trop facile d’obtenir un prêt. Les banques s’aventuraient avec des financements à 110-120 % du prêt, alors que la prudence voudrait que l’on n’en finance plutôt que 80 à 85 %. Depuis l’année passée, les banques demandent à nouveau aux candidats qu’ils se dotent d’une épargne préalable. Je parlerai donc plutôt de normalisation de la situation ». Quoi qu’il en soit, même si les taux restent exceptionnellement bas, les crédits seront désormais moins accessibles que durant les années fastes de la première moitié de la décennie.

Le revenu, nerf de la guerre

 La croissance à deux chiffres souvent constatée dans nos tableaux de prix par commune se poursuivra-t-elle en 2011? Non, selon la plupart des professionnels de la brique que nous avons consultés. Dans une étude récente de la banque ING, l’économiste Julien Manceaux confirme et table sur une croissance aux alentours de 4

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