Pourquoi Bruxelles est si bon marché (comparé à Paris, Londres, Amsterdam…)

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Alors que le coût de l’immobilier explose dans toutes les capitales d’Europe de l’ouest, le marché bruxellois reste relativement bon marché, malgré la présence des institutions européennes et de nombreuses entreprises.

Chez nous, selon le cabinet Deloitte, le mètre carré se vend en moyenne à 2.216 euros contre 2.957 euros en Allemagne, 3.458 en Irlande, 4.055 en France et 4.628 en Grande-Bretagne. Cela explique en partie pourquoi plus de 70 % des Belges sont propriétaires et que 6 sur 10 achète leur premier logement avant 27 ans, selon une récente enquête du site Immoweb. À Bruxelles, car le marché est tout de même moins attractif qu’en province, la proportion de locataires-propriétaire est de 50 %, ce qui reste un taux relativement important. Pour cause  : à Bruxelles, selon le dernier baromètre des Notaires, le prix moyen d’une maison est de 478.603 euros. Celui d’un appartement, de 253.540 euros. Soit, entre 2.500 et 3.500 euros le mètre carré. À Paname, selon les Notaires du Grand Paris, les prix moyens atteignent désormais les 9.890 euros le mètre carré, soit une hausse de… 248 % depuis 2000. Même constat, d’après les chiffres du bureau Numbeo, à Londres où le prix du mètre carré s’échange contre 15.066 euros en moyenne, Amsterdam (7.767 euros), mais aussi, dans une moindre mesure, Berlin (5598,85 euros) et Dublin (5556,61 euros).

Si les Bruxellois peuvent évidemment se réjouir que les prix n’explosent pas chez eux, le constat est interpellant. La Région-Capitale a en effet des arguments pouvant faire grimper les prix du marché. Capitale de l’Europe, elle accueille les institutions européennes, le siège social européen d’un tas de multinationales, un nombre important d’ambassades, des lobbies en tout genre… Soit énormément de travailleurs au haut pouvoir d’achat.

Marché adapté aux revenus des locataires

La stabilité du marché bruxellois s’explique par différents facteurs. L’économiste de la banque ING Julien Manceaux commence  : « Le marché s’adapte à la capacité de paiement des locataires. Or la population bruxelloise n’est pas la plus riche d’Europe. Certes, il y a chez nous des hauts salaires et des populations internationales, mais ça ne fait pas de Bruxelles un pôle d’attractivité aussi fort pour les investisseurs internationaux que Paris, Londres ou Berlin. De plus, l’argent créé et dépensé à Bruxelles est l’œuvre de gens qui n’habitent pas forcément à Bruxelles, mais en Wallonie ou en Flandre. Nous n’avons à ce jour pas tant d’investissements de groupes étrangers, notamment d’assurance, qui construisent des immeubles. Cela pourrait changer si une ligne TGV, par exemple, était construite entre Bruxelles et Luxembourg. Certains belges qui y travaillent pourraient vivre à nouveau à Bruxelles avec un grand pouvoir d’achat. »

Pas de correction après la crise

Son confrère de la banque CBC Bernard Keppenne ajoute  un autre argument  : « Bruxelles n’a pas connu une correction importante des prix au moment de la crise 2008-2009. L’évolution a été plutôt linéaire. Globalement, on a connu moins d’excès sur ce marché et donc moins de tendances à la spéculation comme il y a eu dans d’autres grandes villes. La présence de populations aisées a une influence sur les prix de certaines communes de Bruxelles et du Brabant wallon. Mais c’est moins centré sur Bruxelles en tant que telle. »

Les banques ne prêtent pas dans l’excès

À l’administrateur-délégué de l’Union professionnelle du secteur l’immobilier (Upsi) Olivier Carette d’apporter le dernier argument  : « On a un marché foncièrement sain. Il y a un équilibre entre le montant qu’on peut emprunter et la valeur d’acheter. La Banque nationale de Belgique et les banques belges veillent au grain pour qu’on ne puisse pas emprunter des montants exubérants, notamment en imposant jusqu’à 20 % d’apport en fonds propres. Ça limite les folies. Chez nous, il n’y a pas de bulle car l’immobilier dépasse un peu l’inflation, augmente de 2 ou 3 % par an. Ça reste raisonnable. En Allemagne, par exemple, ce taux est de 6 %. Ça semble attractif, mais le risque d’avoir une correction de marché est plus important. »

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